En tant que mandataire immobilier, je suis amené à aiguiller des acheteurs qui souhaitent investir dans la pierre. Je suis effaré par le nombre de personnes qui investissent dans l’immobilier sans prendre en compte la fiscalité des revenus fonciers et l’impact sur l’impôt sur le revenu. Beaucoup de personnes se retrouvent à devoir sortir de l’argent tous les mois et parfois même doivent revendre leur bien car ils sont dans le « cash squeeze ».

Le cash squeeze est le fait d’avoir investi avec tellement peut de rentabilité que l’investisseur se retrouve à devoir épargner dans son bien. Il s’agit souvent de la méconnaissance de la fiscalité qui est très forte lorsqu’on loue un bien en nu (taux marginal d’imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Cette situation amènera l’investisseur à devoir revendre le bien car il ne pourra plus assumer les dépenses qui auront empiété sur les autres revenus. Le cash-flow est le résultat positif que vous sortirez après toutes les charges déduites de votre investissement.

Je suis de ceux qui pensent que lorsqu’on investit dans l’immobilier, les loyers doivent totalement couvrir les charges et que le bien doit s’auto financer. Nous allons voir dans cet article comment fonctionnent les revenus fonciers avec l’impôt sur le revenu, et nous ferons le point dans le prochain article sur l’optimisation fiscale des revenus issus de la location et comment générer du cash-flow.

Quel type de location pour les revenus fonciers ?

Tous les revenus issus de locations de biens immobiliers nus entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Il s’agit: des maisons, des appartements, des garages, des parkings, terrain etc… Vos biens doivent être loués nus. S’ils sont meublés, le revenu tiré de ces locations entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus fonciers sont l’un des revenus catégoriels, au même titre que les traitements et salaires, les revenus de capitaux mobiliers, les pensions etc… Les revenus fonciers sont issus de la location d’un local nu relevant de la loi du 6 juillet 1989. Découvrez le marché immobilier Pugnac.

Le régime micro-foncier

Le régime microfoncier s’applique de plein droit lorsque le montant du revenu foncier brut annuel perçu -est inférieur à 15 000 €. En cas de dépassement de ce seuil annuel, le régime micro-foncier cesse d’office. Vous tomberez alors dans le régime réel dont nous parlerons au prochain chapitre.

La détermination de la part imposable

Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué au revenu foncier brut afin de déterminer le revenu foncier net. Cet abattement englobe l’ensemble des charges déductibles. Par conséquent, vous ne pourrez pas à la fois bénéficier de l’abattement forfaitaire de 30 % et déduire en parallèle d’autres charges. Vous payerez donc les impôts et les prélèvements sociaux (17.2%)sur 70 % de vos revenus fonciers. Je vous conseille de bien calculer la comparaison afin de déterminer le régime le plus intéressant entre le régime micro-foncier et le régime réel. Aucun déficit foncier ne pourra être constaté, contrairement au régime réel où les charges peuvent être supérieures aux revenus.

Le régime réel

Le revenu foncier correspond à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges déductibles de la propriété. Le revenu foncier doit être déterminé immeuble par immeuble pour ensuite calculer le résultat net de l’ensemble des immeubles. Le résultat peut alors être positif ou négatif. Vous devez calculer votre revenu foncier imposable en déduisant des recettes perçues les charges déductibles. Le résultat peut faire apparaitre un déficit foncier de 10 700 € maximum qui sera imputé sur le revenu brut global ou reporté pour l’être les années suivantes dans la limite de 10 ans. Vous devez savoir que vous ne pourrez plus revenir au choix du régime micro-foncier avant 3 ans. En effet, le choix du régime est irrévocable pendant 3 ans. Afin de ne pas vous tromper dans votre projet d’achat, vous pouvez faire une estimation en ligne sur le site MeilleursAgents.

Les charges déductibles des revenus fonciers

Les charges à déduire du revenu brut sont multiples. Les dépenses doivent:

  • Se rapporter à des biens dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers
  • Avoir été engagées en vue de l’acquisition de la conservation du revenu
  • Avoir été supporté par le propriétaire
  • Avoir été payées au cours de l’année d’imposition
  • Être justifiées

Les travaux

Vous pourrez déduire de vos revenus fonciers bruts le montant des travaux réalisés sous certaines conditions. Vous pourrez déduire les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Néanmoins, vous ne pourrez pas déduire les travaux de démolition et de reconstruction qui modifient la consistance, l’agencement initial de l’immeuble. Si par exemple, vous transformez un t2 en t3, ces travaux ne pourront pas être déduits du revenu brut. Si vous réparez le plancher, que vous remplacez la chaudière, que vous remettez en conformité une canalisation en plomb, vous pourrez déduire ces genres de travaux. En effet, ils contribuent à l’amélioration du logement.

Les intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de votre bien locatif sont déductibles.

Les primes d’assurance

Les primes d’assurance sont déductibles. Il s’agit des assurances propriétaires non occupant, loyer impayé etc…

Les impôts

Sont notamment déductibles, la taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui, normalement, fait l’objet d’un remboursement par le locataire au profit du propriétaire bailleur). Et également la contribution sur les revenus locatifs quand cette dernière est due.

Les charges

Les provisions pour charges de copropriété, c’est à dire les provisions pour charges versées au syndic de copropriété au cours de l’année d’imposition sont déductibles. Exemple: espaces verts, gardien, entretient des espaces communs etc…

Les frais de gestion

Les honoraires versés au syndic de copropriété ou l’agence qui gère l’immeuble, les frais de procédure (avocat, huissier etc…), les frais de correspondance de téléphone, de déplacement et de publicité sont déductibles.

Le déficit foncier

Une fois que vous avez soustrait de votre revenu foncier brut les charges déductibles, le résultat sera positif ou négatif. S’il est positif, vous serez imposé à votre taux marginal d’imposition + 17.2 % de prélèvements sociaux. Si le résultat est négatif, on parle de déficit foncier. Le déficit foncier qui résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite d’annuelle de 10 700 €. Cette imputation est remise en cause si vous cessez de louer votre bien immobilier avant le 31 décembre de la 3eme année qui suit cette imputation (sauf si l’abandon est motivé par un licenciement, une invalidité ou un décès). Si votre revenu global est inférieur à 10 700 €, le déficit foncier qui n’a pas pu être imputé constitue un déficit global qui pourra être imputé, sur le revenu global des 6 années suivantes.

Conclusion pour les revenus fonciers

Vous connaissez maintenant les principes des revenus fonciers sur l’impôt sur le revenu. Le choix à faire entre les deux régimes est simple à faire. En effet, si vous avez plus de 30 % de charges à déduire par an, il sera peut-être plus judicieux d’opter pour le régime réel. Néanmoins, si vous n’avez pas beaucoup de charges à déduire, le régime micro-foncier sera préférable. L’investissement locatif nécessite de la formation ou les conseils d’un professionnel afin d’appréhender au mieux la fiscalité qui est particulièrement forte (taux marginal d’imposition + 17.2 % de prélèvement sociaux). Nous verrons dans le prochain article comment optimiser cette fiscalité, nous parlerons des rendements et de la location meublée qui est à mon sens (quand il est possible d’en faire) bien plus rentable.

Article rédigé par Jonathan VOOGT mandataire dans le réseau immobilier Expertimo