L’immobilier est un secteur porteur qui attire de manière constante les investisseurs dans leurs stratégies de placement. En effet, les solutions sont assez nombreuses, ce qui permet aux particuliers de diversifier leurs investissements et donc lisser leurs risques. Ces dernières années, c’est le crowdfunding immobilier qui séduit beaucoup d’une part grâce à un ticket d’entrée relativement faible pour l’immobilier (à partir de 1 000€) et d’autre part en raison des taux de rendement prévisionnels élevés. Les plateformes spécialisées se sont multipliées avec des offres assez similaires. Les investisseurs ont parfois du mal à faire le tri. Voici donc quelques points essentiels à vérifier avant d’investir.
Le facteur réglementaire : la plateforme respecte-t-elle la loi ?
Depuis 2014, le crowdfunding (tous secteurs confondus) est légalement encadré et réglementé. Les plateformes autorisées à exercer doivent être enregistrées à l’ORIAS, le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance. Elles doivent également pouvoir justifier d’un statut spécifique, délivré par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). La plupart des plateformes de crowdfunding immobilier ont obtenu un statut de CIP (Conseiller en Investissement Participatif). Certaines sont PSI (Prestataire de Services en Investissements). Ces agréments juridiques sont obligatoires et se vérifient directement sur le site de la plateforme par la présence d’un macaron officiel avec la Marianne. Seules les plateformes agréées peuvent proposer aux particuliers des investissements en ligne sous la forme de titres financiers (obligations). Vérifier la légalité d’exercice de la plateforme est donc le premier critère avant de se lancer dans l’étude même des projets proposés.
Le facteur humain : à qui avez-vous à faire ?
Dans les premières investigations, il convient également de s’intéresser aux personnes physiques qui constituent les équipes de la plateforme en interne ou associées à l’activité de la société de crowdfunding. Ce sont les partenaires ou prestataires externes et les promoteurs financés. Par exemple, légalement, aucune plateforme de financement participatif n’est autorisée à faire transiter des fonds sur son site. Le recours à une société intermédiaire de paiement est donc obligatoire. Assurez-vous que la plateforme passe bien par une société reconnue.
En ce qui concerne le profil des équipes internes, plusieurs critères peuvent vous orienter sur la fiabilité et le sérieux de la plateforme. Les compétences recherchées sont bien évidemment celles liées à l’immobilier (construction, promotion, commercialisation, gestion locative, faisabilité technique…) mais également à la finance et aux stratégies patrimoniales d’investissement.
Le facteur track-record : que révèlent les indices de performance ?
Le secteur du crowdfunding immobilier peut encore être considéré comme « jeune ». Pourtant, certaines plateformes sont déjà rentables et affichent déjà de très bons indices de performance. Parmi eux, on trouve le nombre de projets financés qui indique tout d’abord la confiance accordée par les promoteurs d’un côté et celle des investisseurs de l’autre, les montants recherchés en moyenne pour avoir une idée de la capacité de collecte de la plateforme, le nombre de projets déjà remboursés et le rendement moyen effectivement délivré. Dans le secteur, le taux de défaut est inférieur à 2,5%. Pour le crowdlending (prêt aux entreprises) les taux de défaut atteignent des pics à plus de 9%. Privilégiez les plateformes dont le taux de défaut est toujours à 0% depuis leur création.
Le facteur maîtrise du risque : comment sont sélectionnés les projets ?
Comme tout placement financier, le crowdfunding immobilier présente un risque.Ce dernier est directement lié à l’opération et au secteur de l’immobilier et de la construction. C’est pourquoi la sélection des programmes proposés sur les plateformes est la partie la plus importante. Renseignez-vous sur les étapes d’audit. Plus le processus en place est strict et sévère, plus les risques sont en partie maîtrisés en amont. Toutes les plateformes n’ont pas les mêmes critères de sélection, mais vérifiez au moins ces points cruciaux :
- Le permis de construire est obtenu et purgé de tous recours
- La pré-commercialisation est égale ou supérieure à 50%
- Accord du prêt bancaire pour le promoteur : ce qui signifie qu’une banque a également validé la faisabilité du programme.
Le facteur transparence : quelles sont les informations partagées avec les investisseurs ?
Comme pour tout type de placement financier ou placement épargne, les plateformes ont un devoir d’information envers les investisseurs particuliers. Selon les directives de l’AMF, celle-ci doit être claire, précises et « honnête ». Pour chaque opération, un Document d’Information Réglementaire Synthétique (DIRS) est requis. Celui-ci comporte tous les éléments nécessaires (financiers, techniques, juridiques et commerciaux) à la bonne compréhension du projet pour que l’investisseur puisse prendre sa décision en toute connaissance de cause. Les risques y sont clairement exposés et expliqués, de même que le rendement prévisionnel annuel et l’horizon d’investissement. Tout au long de l’investissement, des rapports sont également envoyés régulièrement pour tenir les particuliers des avancements du chantier et des potentiels retards de remboursement.
Le crowdfunding immobilier consiste à financer les fonds propres d’acteurs de l’immobilier (promoteur, marchand de biens…) pour une opération spécifique. C’ est un investissement totalement désintermédié et simplifié (100% en ligne). Les investisseurs doivent donc redoubler de rigueur dans le choix de la plateforme et du projet à financer. En suivant ces quelques conseils dans le choix de la plateforme, vous devriez avoir les bonnes bases pour commencer votre investissement.
