Pour préparer leur retraite et en grands épargnants qu’ils sont — leur taux d’épargne est évalué à 14,3 % en 2017 selon l’INSEE —, les Français sont sans cesse à la recherche des meilleurs placements possible, c’est-à-dire des placements qui sont à la fois assez profitables et peu imposés. Dans le panel de solutions qui leur est proposé, l’assurance vie est en perte de vitesse quand les SCPI connaissent un vrai engouement. Cependant, chacune ayant ses avantages et ses inconvénients, certains ont logé des parts de SCPI dans leurs contrats d’assurance vie pour obtenir un rendement optimal : un choix qui ne semble pas si judicieux. Explications.

Assurance vie et SCPI, un mariage d’intérêt

Voilà des décennies que la majorité des Français a adopté l’assurance vie. Pourtant, la régulière tendance baissière de son taux de rendement qui, aujourd’hui, atteint laborieusement les 1,5 % — auxquels il faut ajouter l’impact de l’inflation à venir — détourne les épargnants de ce placement. Ce désamour est confirmé par la FFA (Fédération française de l’assurance) qui indique « une lourde décollecte de 12,8 milliards d’euros en 2017 » sur les contrats d’assurance vie en fonds euros. Dans le même temps, les taux des autres solutions d’épargne — PEL (1 %), livret A (0,75 %), LEP (1,25 %)… – ne sont guère plus profitables sauf ceux des SCPI, comme Corum SCPI, qui constituent un placement d’épargne ultra performant avec un rendement moyen évalué à 4,43 % net.

Profiter des avantages des deux formules

L’assurance vie bénéficie de mesures particulièrement intéressantes qui permettent de répondre à trois objectifs précis du souscripteur : la valorisation de ses capitaux, le bénéfice de revenus complémentaires peu fiscalisés, l’optimisation de la transmission de son patrimoine. Même si son taux de rendement est médiocre, l’assurance vie offre donc encore quelques intérêts au regard des différents régimes fiscaux de faveur dont elle jouit.

Dans le même temps, la bonne santé des SCPI et leurs taux de rendement très appréciables ont favorisé l’émergence d’une assurance vie nouvelle génération, dite « à architecture ouverte ». Cela signifie que les récents contrats sont :

  • multi supports, ils permettent de loger quatre classes d’actifs pour bénéficier d’une enveloppe de gestion plus performante ;
  • multi gestionnaires, ils permettent de profiter de l’expertise des différents professionnels œuvrant dans les quatre classes d’actifs visées.

 

Ainsi, une assurance vie est devenue une enveloppe où l’on peut trouver : des fonds euros à capital garanti, des OPCVM, des produits structurés et des SCPI.

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Une association non profitable

En regardant attentivement les rendements et les impacts fiscaux lorsqu’on loge des parts de SCPI dans une assurance vie, on se rend rapidement à l’évidence que ce n’est pas forcément le choix le plus judicieux, pis qu’il va à l’encontre des objectifs fixés.

Une offre restreinte

Loger des parts de SCPI dans son contrat d’assurance vie interdit l’accès à toute l’offre dynamique du marché qui compte aujourd’hui 178 SCPI disponibles. En effet, le choix des SCPI revient uniquement à l’assureur. Impossible donc de disposer d’une diversification pertinente sur cette classe d’actifs.

Des loyers partiels

Décider d’introduire des parts de SCPI dans son contrat d’assurance vie suppose que l’on accepte de ne pas percevoir que 85 % du loyer distribué par les SCPI de rendement, l’autre partie étant prélevée par l’assurance. Avec une détention directe de parts de SCPI, 100 % des loyers nets sont versés trimestriellement au prorata de son investissement.

Des frais accumulés

Mettre des parts de SCPI dans son contrat d’assurance vie permet de s’affranchir de l’imposition sur les loyers. Mais, les frais de gestion du contrat ainsi que les prélèvements sociaux existent toujours ; des frais aujourd’hui estimés à 17,2 % et qui ont tendance à augmenter. L’accumulation de ces frais et de la fiscalité amenuise forcément le rendement de vos SCPI détenues dans le contrat d’assurance vie.

Une revalorisation inexistante

Inclure des parts de SCPI dans son contrat d’assurance vie revient à rendre propriétaire l’assureur des parts des SCPI détenues. De fait, quand les SCPI revalorisent les prix de leur part, cette revalorisation profite à l’assureur non au souscripteur du contrat d’assurance. En fait-il profiter systématiquement ses assurés ? Rien n’est moins sûr.

Les retraits gelés

Depuis la Loi Sapin II du 9 décembre 2016, le gel des retraits sur son contrat d’assurance vie peut être appliqué si la conjecture l’exige.

Pour conclure, introduire des parts de SCPI dans son contrat d’assurance vie ne présente que des inconvénients. Il est donc bien plus profitable de les détenir en direct, notamment en matière de rendement qui est meilleur en dehors de l’assurance vie, et ce, même après le paiement des impôts sur les loyers.