Vous souhaitez investir dans une SCPI d’entreprise et trouver le meilleur produit d’investissement ? Certains critères doivent être pris en compte afin d’appréhender les risques et de viser le meilleur rendement potentiel. Dans cet article, vous découvrirez son principe de fonctionnement, ses avantages et les points cruciaux auxquels il convient de faire attention.

Quel est le principe de fonctionnement d’une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier qui dispose d’un patrimoine composé de biens immobiliers. Il peut s’agir de biens immobiliers d’habitation dans le cadre d’une SCPI fiscale, et de biens immobiliers à usage commercial dans le cas d’une SCPI d’entreprise. Ceux-ci sont gérés par une société de gestion pour le compte des détenteurs de parts, appelés « associés », en contrepartie du paiement de frais de gestion.

Ces parts permettent de percevoir de potentiels dividendes qui vont dépendre du montant des loyers perçus et  calculés au prorata des parts détenues par l’investisseur.

Quels sont les points forts de la SCPI d’entreprise ?

Dans le cas d’une SCPI d’entreprise, il est possible d’investir indirectement dans de l’immobilier professionnel ou commercial pour des sommes inférieures à l’investissement en direct.

Les SCPI permettent de diversifier les placements et de mutualiser les risques notamment en cas de vacance locative. En effet, les sociétés de gestion peuvent choisir des actifs immobiliers dans des zones géographiques, avec des locataires diversifiés. Ainsi, si un bien rencontre des difficultés tels que des loyers impayés, les effets négatifs pourront être potentiellement atténués par les autres biens détenus par la SCPI.

Par ailleurs, les locataires sélectionnés par la société de gestion sont généralement des professionnels, des entreprises privées ou des organismes publics. Leur taille et leur secteur d’activité sont variés.

Pour les personnes actives qui souhaitent préparer leur retraite, il est possible d’acquérir des parts de SCPI en démembrement de propriété.

Le démembrement de propriété est un montage décomposant la propriété d’un bien avec d’un côté l’usufruit et de l’autre la nue-propriété.

Le procédé est simple : un investisseur, achète la nue-propriété de parts de SCPI. Il bénéficie alors d’une décote sur le prix d’achat par rapport à une acquisition en pleine propriété. Celle-ci est fonction d’une clé de répartition définie par la durée du démembrement et des dividendes distribués escomptés. D’autre part, la jouissance des parts est acquise par une autre personne.

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne touche aucun revenu de la SCPI et n’est donc pas imposable sur les dividendes. Il n’est pas imposable non plus à l’IFI.

A la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts et commence à percevoir les dividendes potentiels.

L’absence temporaire de revenus en provenance de la SCPI, combinée à une exonération d’IFI, répond parfaitement aux besoins des personnes actives fortement imposées, désirant se procurer des revenus complémentaires à la retraite, et ce, sans en pâtir fiscalement pendant leur vie active.

Quels sont les risques à prendre en compte ?

Pour investir dans une SCPI, il faut considérer les risques inhérents à ce produit d’investissement. En effet, il s’agit d’un placement dont le rendement et le capital ne sont pas garantis car la valeur de la SCPI varie en fonction des fluctuations du marché immobilier.

En matière de liquidités, ce type d’investissement est différent d’un placement en Bourse. Il s’agit en effet d’un produit non coté. Les conditions de cession (prix et les délais) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse ou à la baisse du marché immobilier et du marché des parts de SCPI. Il peut par ailleurs s’avérer compliqué de trouver un acheteur lorsque l’on souhaite revendre ses parts.

D’autre part, les revenus locatifs peuvent diminuer (départs de locataires, relocation moins favorable par exemple) et, en fonction de l’état du marché, la valeur de revente des parts peut être inférieure à la valeur d’acquisition et ne pas dégager de plus-value.

La SCPI est un placement qui doit s’inscrire sur le long terme. Il est recommandé d’investir uniquement des sommes que vous n’aurez pas à utiliser avant des années.

Quelle est l’activité de Sicavonline ?

Sicavonline est une société indépendante, spécialisée dans l’information et la distribution de produits d’investissement tels que la SCPI, l’assurance vie ou bien encore le compte-titres.

Sicavonline, c’est également la possibilité de bénéficier d’un conseil patrimonial offert sans obligation de souscription. Quelque soit votre objectif, Sicavonline peut vous proposer un service de conseil personnalisé. 

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