Le viager est une alternative à une vente immobilière classique; particulièrement intéressante dans un pays à la population vieillissante et avec des retraites appelées à se réduire. Le paiement du prix intègre deux composantes : le bouquet et la rente.
A la signature de l’acte authentique, l’acheteur (débirentier)verse un capital, appelé bouquet. Et ensuite une rente viagère indexée au vendeur(crédirentier), tant que ce dernier est vivant. Le contrat est toujours rédigé par un notaire. Car le bien devient la propriété de l’acheteur dès la signature, même si le vendeur en conserve la jouissance.
Viager libre ou occupé ?
Un viager peut être libre ou occupé. Dans le cas du viager libre, assez rare, l’acquéreur a la jouissance du bien acquis dès la signature de l’acte authentique. Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur reste dans les lieux ou en perçoit les revenus jusqu’à son décès. Évidemment, un viager libre est plus cher qu’un viager occupé; ce dernier représentant la majorité des ventes en viager en France.
Le calcul de la rente
Pour calculer la rente à verser, on applique des tables (établies par les compagnies d’assurances, l’Insee ou les notaires) qui tiennent compte de l’âge du vendeur (ou des vendeurs); de son espérance de vie; et de la valeur du bien cédé. La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement).
Garanties de la vente en viager
L’acheteur peut être une personne physique ou morale. Des garanties financières (caution, hypothèque) lui seront demandées afin de s’assurer qu’il est à même de payer régulièrement la rente. Le contrat de vente prévoira des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée; rentes payées conservées par le vendeur …
Attention ! Le vendeur ne doit pas être atteint d’une maladie pouvant entraîner la mort. S’il meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.
La fiscalité du viager
Fiscalement, les rentes viagères sont soumises à l’impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable. Variant selon l’âge du vendeur au moment où il touche la rente, elle est fixée à : 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans; 50 % de 50 à 59 ans inclus; 40 % de 60 à 69 ans inclus; et 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans. Pour les ménages, on retient l’âge du plus âgé, même après son décès.
Les intérêts du viager :
- Pour le vendeur, le viager permet de s’assurer un revenu régulier jusqu’à la fin de ses jours, tout en restant dans les lieux du bien vendu (sauf viager libre). C’est une formule bien adaptée aux personnes âgées qui ont peu de revenus et/ou pas d’héritiers.
- Pour l’acheteur, le viager est un moyen d’échelonner le paiement du prix d’acquisition d’un bien immobilier dans le temps, tout en pariant sur l’espérance de vie du vendeur. Ce pari (aléa) peut paraître choquant, mais c’est la condition impérative du contrat.
Loin des clichés véhiculés par le film « Le Viager » ou l’histoire vraie de Jeanne Calmant, le viager a un réel intérêt social et économique.
