1 – La vente en l’état futur d’achèvement

a – Définition

Les ventes d’appartements en VEFA représentent la majorité des contrats signés entre promoteurs et acquéreurs. Mais quelle est la nature de ces contrats ? Quid de la VEFA, le contrat le plus protecteur dans une acquisition immobilière.

La VEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement : c’est l’achat d’un bien qui n’est pas achevé. Cela implique donc d’acheter un bien sur plans. Elle est régie par l’article de loi L261-1 et par le code de la construction et de l’habitation. Un contrat de réservation en VEFA est signé avec le promoteur, afin de définir les modalités de la vente.

Ce document n’est pas obligatoire. Il est cependant fortement conseillé afin d’inscrire l’accord mutuel du vendeur et de l’acquéreur et déterminer les conditions précises dans lesquelles la vente du bien se déroulera.

b – Le contrat de réservation VEFA

Le contrat de réservation en VEFA va déterminer les conditions dans lesquelles se déroulera la futur vente. Afin de mener à bien sa mission, le contrat comporte des informations obligatoires à savoir :

À propos des deux parties :

  • Coordonnées du vendeur et de l’acquéreur
  • Garantie Financière de Remboursement (GFR) ou une Garantie Financière d’Achèvement des travaux (GFA)
  • Le cadre légal des recours et les conditions d’annulation du contrat

À propos de la résidence :

  • Adresse exacte de la construction
  • Numéro du permis de construire
  • Taille (surface des pièces) et composition (description des matériaux et équipements utilisés)
  • Date de livraison prévisionnelle
  • Situation du bien par rapport à l’ensemble de la construction.
  • Descriptif technique contenant les futures prestations intérieures et extérieures
  • Plan de masse et plan du bien

À propose de la vente :

  • Le calendrier prévisionnel de la signature de l’acte, mais aussi de la construction
  • Prix de vente du logement et conditions de révision du prix
  • Détail du prêt obtenu pour financer l’acquisition du bien neuf

2 – Sécurité et garanties du contrat de réservation VEFA

a – En quoi suis-je protégé ?

En premier lieu, il est important de savoir que vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours lors de la remise du contrat de réservation en VEFA. Le délai commence dès lors de la remise en main propre du contrat ou dès lors de la réception du contrat (ou lettre le notifiant) par lettre recommandée

Deuxièmement, vous ne versez votre dépôt de garantie qu’une fois ce délai de rétractation passé. Ce dépôt de garantie se fait généralement sous la forme d’un virement bancaire sur un compte séquestre de notaire. Il peut aussi se faire par chèque, s’il est inférieur à 3000 €. Le contrat est assorti d’une clause suspensive d’accord de financement. Si vous n’obtenez pas le crédit aux conditions estimées dans le contrat de réservation, il devient caduc et vous récupérez alors votre dépôt de garantie.

Dans un troisième temps, sachez que vous pouvez refuser d’acheter s’il existe une différence entre le contrat préliminaire et le contrat définitif. Notamment en ce qui concerne la date de l’acte authentique ou encore si le prix de vente est supérieur de 5% au prix prévu. De plus si le promoteur refuse de vendre, il devra vous rembourser votre dépôt de garantie et sera contraint de vous verser des dommages et intérêts.

b – Les garanties

La GFA (Garantie Financière d’Achèvement) : Elle vous garantit que le bâtiment sera achevé et votre bien livré dans les conditions écrites au contrat de réservation. C’est une garantie extrinsèque (ce n’est pas le promoteur qui s’y engage, mais un organisme bancaire ou un autre établissement financier habilité), ce qui assure que les engagements seront tenus. Le promoteur est tenu de justifier de son engagement auprès d’un organisme bancaire pour pouvoir engager les actes notariés afin de commencer la construction. 50% des lots doivent être réservés pour que le promoteur puisse obtenir la GFA.

Les garanties de constructions regroupent plusieurs garanties qui vous assurent la livraison de votre bien en bonne et due forme à savoir :

  • La garantie de parfait achèvement, qui couvre tous les types de travaux mal réalisés signalés par le maitre d’ouvrage. Elle dure 1 an après réception des travaux.
  • La garantie biennale, qui couvre les dommages sur les équipements livrés avec l’ouvrage (radiateurs, équipements électriques, etc..). Elle dure 2 ans après la livraison de votre bien.
  • La garantie décennale, qui couvre les dommages sur les ouvrages ayant nécessité des techniques du bâtiment (murs, plancher, plafond, canalisations, etc…) ainsi que les constructions avec fondations liés au bien couvert (piscine, terrasse, clôtures, aire de stationnement…)

La garantie revente : Il pourra vous être proposé une garantie revente. Elle peut vous permettre de limiter les dégâts si vous êtes contraints de revendre votre bien dans la précipitation et par là même devoir dégrader son prix de revente. Les conditions de sa validité sont souvent restrictives (mutation > 100 kms, décès d’un ou des souscripteurs, perte d’emploi, divorce, perte totale et irréversible d’autonomie, etc). Elle ne vous permet pas de vous garantir une valeur de revente au terme de votre investissement par exemple, ou quand vous décidez de revendre pour acheter un autre bien pour y vivre. La garantie est souvent plafonnée à un pourcentage et une valeur qui dépend du contrat souscrit.

3 – Le compromis de vente

Vous pouvez également acheter en signant un compromis de vente, quand le bien est déjà achevé. Dans ce cas vous pouvez visiter le bien, juger de la vue, de l’implantation dans son environnement, de la qualité de la construction, mais vous n’aurez plus la possibilité de personnaliser votre logement. Vous disposez néanmoins des mêmes garanties énoncées ci-dessus. Si vous souhaitez investir dans un bien déjà achevé, n’hésitez pas à parler de votre projet.

Vous pouvez également trouver des maisons chez les promoteurs immobiliers. Elles diffèrent des maisons construites avec des constructeurs en Contrat de Construction Maison Individuelle. Le CCMI dissocie en effet achat de terrain et construction de la maison, à la différence du contrat signé avec le promoteur. Il s’agit ici de la construction de mini villages, de groupement de maisons. Vous signez également un contrat de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement.