Assurer son avenir, préparer sa retraite, se constituer un patrimoine… ce sont les problématiques que se posent bon nombre d’individus aujourd’hui. Les possibilités sont multiples mais les choix dépendent évidemment du profil de chaque personne et de ses objectifs. D’une manière générale, les français ont un faible pour l’immobilier qui représente encore en 2017 le secteur privilégié. En termes de placements et d’investissements, que ce soit en vue d’un achat, d’une rente locative ou d’un investissement obligataire pur et simple; comme c’est le cas avec le crowdfunding immobilier.
Mais quelle est cette solution de diversification qui semble avoir le vent en poupe depuis quelques années ? En quoi consiste l’investissement dit participatif dans l’immobilier ?
Crowdfunding immobilier ou l’investissement participatif dans la pierre
Pour ceux qui souhaitent privilégier un investissement dans la pierre (ou la « pierre-papier »); avec comme objectif principal d’en retirer des revenus sans gestion; il existe des alternatives intéressantes. La SCPI par exemple. Elle est une option qui plaît beaucoup, car les taux sont attractifs (en moyenne autour de 5%) et la gestion n’incombe pas à l’investisseur. L’investissement participatif dans l’immobilier est une autre solution qui est de plus en plus étudiée. On le connaît généralement sous le nom de crowdfunding immobilier ou encore financement participatif immobilier. Le principe est simple. Plusieurs personnes (particuliers ou entreprises) participent au financement d’un même projet de construction ou de rénovation en souscrivant à des obligations. Dans cette forme d’investissement, il n’est pas question d’acquisition d’un bien. Les investisseurs financent à plusieurs une partie des fonds propres d’un promoteur immobilier. Afin de lui permettre de réaliser le programme en question. La mise en relation des différents individus (investisseurs, promoteurs…) se fait par le biais d’une plateforme web; spécialisée dans le crowdfunding immobilier. Celle-ci propose alors d’investir dans le secteur de la promotion immobilière avec un ticket d’entrée généralement à 1 000€ . Permettant ainsi une certaine démocratisation et accessibilité pour ce type de placement.
Financer des programmes de promotion immobilière
Pour monter un projet (construction, rénovation, réhabilitation…), les promoteurs montent un dossier auprès d’un acteur bancaire; dans le but d’obtenir un prêt. Depuis les années 2008-2010, les banques exigent un pourcentage plus élevé en matière de fonds propres. Pour un promoteur de type TPE ou PME, il lui faut pouvoir apporter 15 à 20% de la somme totale du projet en fonds propres. Ce qui est la plupart du temps très difficile voire impossible. Le développement de l’économie participative et de la pratique du crowdfunding immobilier a donc permis à ces promoteurs, de trouver une solution pour financer leurs fonds propres sans faire appel à des investisseurs privés. Ce qui implique une réduction trop importante de leur marge. En optant pour le financement participatif via la souscription de titres financiers (obligations le plus souvent). Le promoteur peut conserver une marge plus importante. Ce qui explique en partie les taux de rendement très attractifs pour ce type d’investissement (entre 8 à 12%). Evidemment, comme toutes solutions de placement; le crowdfunding n’est pas sans risques et c’est notamment pourquoi il est de plus en plus réglementé.
Une pratique en plein essor et de de plus en plus réglementée
Afin de protéger le plus possible les investisseurs, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), en collaboration avec l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), a érigé un cadre réglementaire pour la pratique du financement participatif. Depuis 2014, les plateformes doivent notamment être inscrites auprès de l’ORIAS; et avoir reçu leur agrément AMF en demandant la validation de leur statut. Intermédiaire en Financement Participatif (IFP), Conseiller en Investissement Participatif (CIP) ou Prestataire en Services d’Investissement (PSI). Dans le cadre du crowdfunding immobilier, la plupart des plateformes sont généralement enregistrées en tant que CIP. Outre le cadre législatif, chaque investisseur se doit de se renseigner sur la plateforme. Sur laquelle, il envisage de placer son argent (historique des projets financés, processus de sélection des programmes mis à la collecte, sorties positives…).
Avec le développement de la consommation collaborative et de l’intérêt pour la participation à l’économie réelle; le crowdfunding immobilier est devenu une solution alternative. De plus en plus appréciée en matière de stratégies de gestion de patrimoine. Avec la volonté affichée du nouveau gouvernement de rendre l’épargne des Français plus productive. En la réorientant notamment vers les entreprises et le financement de cette économie réelle. L’investissement participatif dans l’immobilier pourrait bien trouver place sur le podium des placements préférés des Français dans les années à venir.
